এম কে আনোয়ার হাসান

সিইও, জেমস কনস্ট্রাকশন লিঃ

বাংলাদেশের অর্থনীতিতে আবাসন বা রিয়েল এস্টেট খাত অন্যতম প্রধান চালিকাশক্তি। মোট দেশজ উৎপাদনে (জিডিপি) সরাসরি অবদান রাখার পাশাপাশি লিংকোজ শিল্প যেমন—সিমেন্ট, রড, ইট, টাইলস ও অন্যান্য হরেক রকমের ফিটিংসের মাধ্যমে বিশাল কর্মসংস্থান ও অর্থনৈতিক গতিশীলতা বজায় রাখছে এই খাত। তবে সাম্প্রতিক সময়ে বৈশ্বিক অর্থনৈতিক মন্দা, মূল্যস্ফীতি এবং নীতিগত পরিবর্তন এবং সাম্প্রতিক সময়ের রাজনৈতিক অস্থিরতার ফলে রিয়েল এস্টেট খাত এক জটিল সংকট ও সম্ভাবনার সন্ধিক্ষণে দাঁড়িয়েছে।

বর্তমান বাজার পরিস্থিতি ও প্রধান চ্যালেঞ্জ

দেশের রিয়েল এস্টেট বাজার বর্তমানে কিছুটা ধীরগতির মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। ইউক্রেন-রাশিয়া যুদ্ধ ও বৈশ্বিক সংকট পরবর্তী সময়ে রড, সিমেন্ট, ইট ও অন্যান্য নির্মাণসামগ্রীর দাম আকাশচুম্বী হয়েছে। এর সঙ্গে যুক্ত হয়েছে উচ্চ মূল্যস্ফীতি, যা মধ্যবিত্ত ও উচ্চ-মধ্যবিত্ত শ্রেণির ক্রয়ক্ষমতা মারাত্মকভাবে কমিয়ে দিয়েছে।

ব্যাংক ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি পাওয়ায় ক্রেতা ও ডেভেলপার—উভয় পক্ষই কঠিন চ্যালেঞ্জের মুখে পড়েছেন। ডেভেলপারদের জন্য ওয়ার্কিং ক্যাপিটালের খরচ বেড়ে গেছে এবং ক্রেতাদের জন্য হোম লোনের কিস্তি পরিশোধ করা কষ্টসাধ্য হয়ে দাঁড়িয়েছে। এছাড়া, বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) সংক্রান্ত নানাাবিধ জটিলতা, নতুন বিল্ডিং কোড ও লাল ফিতার দৌরাত্ম্যের কারণে নতুন প্রকল্পের অনুমোদন পেতে ধারণার চেয়েও বেশি দীর্ঘসূত্রতা তৈরি হচ্ছে। বিক্রয়ে মন্দাতো রয়েইছে। ফলে সময়মতো প্রকল্প হস্তান্তর করা ও ফ্ল্যাটের মান ধরে রাখা এখন বড় পরীক্ষা।

বিনিয়োগের সম্ভাব্য অঞ্চল ও বাজারের রূপান্তর

ঢাকায় জমির তীব্র সংকট ও অতিরিক্ত মূল্যের কারণে আবাসন খাত এখন বিকেন্দ্রীকরণের দিকে ঝুঁকছে। কুড়িল-পূর্বাঞ্চল এক্সপ্রেসওয়ে সংলগ্ন এলাকা, বসুন্ধরা আবাসিক এলাকার সম্প্রসারিত অংশ, জলসিঁড়ি, উত্তরা থার্ড ফেজ এবং মেট্রোরেল কানেক্টিভিটি কেন্দ্রিক মিরপুর ও উত্তরা অঞ্চল বর্তমানে সবচেয়ে সম্ভাবনাময়। মেট্রোরেলের কল্যাণে যাতায়াত সহজ হওয়ায় ক্রেতারা এখন শহরের মূল কেন্দ্র থেকে কিছুটা দূরে কিন্তু যোগাযোগ সুবিধাসম্পন্ন এলাকায় ফ্ল্যাট কিনতে স্বাচ্ছন্দ্যবোধ করছেন।

একই সাথে ঢাকার বাইরে চট্টগ্রাম, ময়মনসিংহ, সিলেট, কক্সবাজার ও রাজশাহীর মতো বিভাগীয় ও সামাজিকভাবে গুরুত্বপূর্ণ শহরগুলোতে বাণিজ্যিক ও আবাসিক প্রপার্টির চাহিদা দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে। পর্যটন শহর কক্সবাজারে সার্ভিস অ্যাপার্টমেন্ট এবং রিসোর্ট প্রপার্টি বিনিয়োগের একটি নতুন দিগন্ত উন্মোচন করেছে ইতিমধ্যে।

প্রপটেক ও প্রযুক্তির ভূমিকা:

আধুনিক রিয়েল এস্টেট খাতে ‘প্রপটেক’ (প্রপার্টি প্রযুক্তি), কৃত্রিম বুদ্ধিমত্তা (AI) এবং ডিজিটাল মার্কেটিং প্রথাগত ব্যবস্থার বৈপ্লবিক পরিবর্তন আনছে। এখন ক্রেতারা ঘরে বসেই ভার্চুয়াল ট্যুরের মাধ্যমে প্রপার্টি পর্যবেক্ষণ করতে পারছেন। এআই-ভিত্তিক ডেটা অ্যানালিটিক্স ব্যবহার করে কোনো এলাকার ভবিষ্যৎ বাজারমূল্য, বিনিয়োগের সুবিধা ও রিটার্ন অন ইনভেস্টমেন্ট (ROI) নিখুঁতভাবে হিসেব করা সহজ হচ্ছে।

ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মের মাধ্যমে স্বচ্ছতা বৃদ্ধি পাওয়ায় ভূয়া বিজ্ঞাপন বা বিভ্রান্তিকর তথ্যের হার কমেছে, যা ক্রেতা ও ডেভেলপারের মধ্যে আস্থার সম্পর্ক তৈরিতে সহায়তা করছে।

সেকেন্ডারি প্রপার্টি ও ক্রেতাদের সতর্কতা

প্রাথমিক বাজারের (নতুন ফ্ল্যাট) পাশাপাশি বাংলাদেশে সেকেন্ডারি বা পুনঃবিক্রয়যোগ্য প্রপার্টি মার্কেট দিন দিন শক্তিশালী হচ্ছে। সাশ্রয়ী মূল্যে তৈরি ও রেডি ফ্ল্যাট পাওয়ার কারণে অনেক ক্রেতাই এখন সেকেন্ডারি প্রপার্টির দিকে ঝুঁকছেন। এটি বাজারে মূলধন প্রবাহ বজায় রাখতে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখছে।

তবে জমি, ফ্ল্যাট বা বাণিজ্যিক সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে ক্রেতাদের সর্বোচ্চ সতর্কতা অবলম্বন করা উচিত। ক্রয়ের পূর্বে প্রধানত তিনটি বিষয় নিশ্চিত হতে হবে:

আইনি নথিপত্র: সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান, নামজারি (মিউটেশন), ডিসিআর এবং খাজনা রশিদ হালনাগাদ আছে কিনা তা যাচাই করা।

অনুমোদন: রাজউক বা স্থানীয় কর্তৃপক্ষের অনুমোদিত নকশা এবং পাইলিং ও নির্মাণের সার্বিক নকশা পরীক্ষা করা।

ডেভেলপারের সুনাম: রিহ্যাব (REHAB) সনদপত্র ও ডেভেলপারের অতীত রেকর্ড যাচাই করা।

ভারসাম্যমূলক প্রকল্প ও সরকারি নীতির প্রয়োজনীয়তা

একটি সফল ও লাভজনক আবাসন প্রকল্পের মূল চাবিকাঠি হলো সাশ্রয়ী মূল্য, গুণগত মান এবং পরিবেশগত স্থায়িত্বের (Sustainability) সঠিক ভারসাম্য। গ্রিন হাউজিং (Green Housing), সৌরবিদ্যুতের ব্যবহার, বর্জ্য ব্যবস্থাপনা এবং প্রাকৃতিক আলো-বাতাসের সর্বোচ্চ ব্যবহার নিশ্চিত করার মাধ্যমে প্রকল্পের স্থায়িত্ব বৃদ্ধির পাশাপাশি দীর্ঘমেয়াদে পরিচালন খরচ কমানো সম্ভব।

খাতটির টেকসই উন্নয়নের জন্য একক কোনো পদক্ষেপ যথেষ্ট নয়; এর জন্য প্রয়োজন সরকারের সক্রিয় নীতি সহায়তা:

হোম লোন ও সুদের হার: সিঙ্গেল ডিজিট বা কম সুদে দীর্ঘমেয়াদি আবাসন ঋণের ব্যবস্থা করা, বিশেষ করে প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য বিশেষ প্রণোদনা দেওয়া।

রেজিস্ট্রেশন ফি হ্রাস: বর্তমানে প্রপার্টি রেজিস্ট্রেশন ও ট্যাক্স কাঠামো অত্যন্ত জটিল ও ব্যয়বহুল। এটি যুক্তিসংগত পর্যায়ে কমিয়ে আনলে অপ্রদর্শিত অর্থের ব্যবহার কমবে এবং রাজস্ব আদায় বাড়বে।

সিঙ্গেল উইন্ডো অনুমোদন: রাজউক, ডেসকো, ওয়াসা, তিতাসসহ সব সেবা সংস্থার ছাড়পত্র এক ছাদের নিচে (Single Window Clearance) দেওয়ার ব্যবস্থা করা। এই আলোচনাটি দীর্ঘদিন যাবত এই সেক্টরে একটি বহুল আলোচিত বিষয় হিসেবে আলোচিত হয়ে আসছে। কিন্তু কোন সরকারই এই বিষয়ে কোন কার্যকরী পদক্ষেপ নিয়েছে বলে জানা নেই। অথচ এটি কোন অসম্ভব কোন বিষয় ছিল না।

উপসংহার

বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট খাত কেবল একটি ব্যবসায়িক খাত নয়, এটি মানুষের সবচেয়ে মৌলিক চাহিদা ‘মাথা গোঁজার ঠাঁই’ তৈরির প্রধান মাধ্যম। বর্তমান সংকটের মুখে সময়োপযোগী প্রযুক্তি গ্রহণ, প্রক্রিয়ার স্বচ্ছতা, আইনি সংস্কার এবং সরকারি-বেসরকারি সমন্বিত উদ্যোগের মাধ্যমে এই খাতটিকে একটি শক্তিশালী, নির্ভরযোগ্য ও টেকসই শিল্প হিসেবে গড়ে তোলা সম্ভব। কারণ বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট সেক্টরের স্বর্ণযুগ অতি সন্নিক